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Ou Loi du 18 décembre 1996 (art 46 de la loi copropriété 10/07/1965)
Dans le cadre de la vente immobilière d'un ou de plusieurs lots en copropriété la protection des acquéreurs a été améliorée par la loi du 18/12/1996 dont le contenu se rapporte à la garantie de superficie.
La garantie de superficie est obligatoire dans les cas suivants :
- Immeuble soumis au statut de la copropriété,
- Aux ventes successives,
- A la revente d'un bien acheté en état futur d'achèvement,
- A la vente par adjudication
Exclusions :
- Les donations,
- Les donations-partages,
- Les apports en société,
- Les transferts de propriété dans le cadre d'expropriation
La garantie de superficie ne concerne que les parties privatives d'un lot. Il existe cependant des superficies exclues.
Le notaire authentifiant la vente vous remettra à la signature de l'acte un récépissé ou certificat mentionnant la superficie de la partie privative. Il conviendra donc au préalable de faire mesurer par un professionnel (Architecte ou Géomètre) le lot. Les frais de cette expertise sont généralement à la charge du vendeur. Comptez en moyenne une enveloppe de 1 000 F. Pour plus de tranquillité assurez vous de cette obligation car les sanctions pourraient se révéler désastreuse pour la vente.
Si l'acte ne mentionne pas la superficie la sanction sera l'action en nullité de la vente.
Si l'acte mentionne une superficie erronée, il convient de distinguer si la superficie est supérieure ou inférieure à celle indiquée dans l'acte.
- Une superficie supérieure ne donne pas lieu à complément de prix. Cette solution est tout bénéfice pour l'acquéreur, elle est justifiée par le fait que l'acquéreur ayant le plus souvent emprunté pour acquérir, il ne soit pas contraint à un apport financier supplémentaire.
- Une superficie inférieure (de plus de 5%) entraîne une action en réduction du prix.
Parties privatives
La loi du 18/12/1996 définit la superficie comme étant celle des planchers de locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons et cages d'escaliers, gains, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètres.
Parties exclues
Les superficies exclues par loi (art 46 al 3) :
- Les caves,
- Les garages,
- Les emplacements de stationnement,
- Les lots d'une superficie inférieure à 8 m²
Action en nullité
Cette action qui consiste à annuler la vente appartient au bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente, au promettant en cas de promesse d'achat et bien sûr à l'acquéreur s'il s'agit d'un compromis. Cette action doit cependant être intentée dans un très bref délai. L'acquéreur (ou assimilé) dispose d'un délai qui expire un mois après la signature de l'acte authentique constatant la vente pour en demander l'annulation devant le Tribunal de Grande Instance.
La nullité est cependant confirmable. Afin d'éviter la nullité, il est prévu que la signature de l'acte authentique de vente mentionnant la superficie omise dans la promesse (ou le compromis) entraîne la déchéance du droit d'engager ou de poursuivre l'action en nullité.
Action en réduction du prix
Action qui permet d'obtenir une réduction du prix. La demande doit être déposée auprès du Tribunal de Grande Instance et elle appartient à l'acquéreur ou à ses héritiers pendant un an à compter de la signature de l'acte authentique sous peine de déchéance.